Een bod uitbrengen
Het is zo ver! Je hebt je droomhuis gevonden. En nu? Nu volgt een spannende periode: het bieden op een huis. Maar hoe gaat dat eigenlijk in zijn werk? Wij snappen dat je vragen hebt over een bod uitbrengen, het onderhandelen en al wat daarna komt. Het is immers niet iets wat je dagelijks doet. Wij gelukkig wel, dus we leggen het je graag uit in onderstaande stappen.
Bedrag bepalen
Eerst is het verstandig om je gewenste en maximale bod te gaan bepalen. Voordat je dit kunt doen is het nuttig om alle zaken rondom je (maximale) hypotheek uit te zoeken. Zo weet jij precies wat jij uit kan geven. Wat je uit wil geven is een ander verhaal en vaak iets lastigs. Je laat je soms leiden door emoties en dat is niet altijd positief voor je portemonnee. Om je hierin te ondersteunen zou je je kunnen laten begeleiden door je eigen NVM-aankoopmakelaar. Een aankoopmakelaar weet bijvoorbeeld voor hoeveel woningen in de buurt verkocht zijn en wat goede onderhandeltechnieken zijn.
Ontbindende voorwaarden
Net zo belangrijk als het bedrag zijn de ontbindende voorwaarden. Ontbindende voorwaarden kunnen zowel de koper als de verkoper opnemen en zorgen ervoor dat je in sommige situaties nog onder de (ver)koop uit kunt. Hieronder staan de meest voorkomende ontbindende voorwaarden voor je op een rij:
- Voorbehoud van financiering: hierbij wordt afgesproken dat jij van de koop af mag zien als het niet lukt om de hypotheek rond te krijgen. Hierbij wordt altijd een datum afgesproken waarvoor je dit moet aangeven.
- Bouwkundige keuring: met een bouwkundige keuring kom je meer te weten over de bouwkundige en technische staat van de woning. Deze keuring geeft aan wat de kosten zijn van noodzakelijke herstelwerkzaamheden. Is dit bedrag hoger dan de kosten welke jij hebt opgegeven als ontbindende voorwaarde? Dan mag je in dit geval van de koop af zien.
- Verkoop eigen woning: heb je op dit moment een koophuis en wil je hier eerst meer zekerheid over? Dan spreek je een termijn af waarin jij de tijd krijgt om je woning te verkopen. Lukt het niet binnen deze termijn? Dan mag je de koopovereenkomst ontbinden.
- Nationale Hypotheek Garantie (NHG): wil jij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afsluiten? Neem dan de voorwaarde op dat de koop niet door gaat wanneer je geen hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kunt afsluiten.
”Benieuwd wat een van onze enthousiaste makelaars voor jou kan betekenen bij het bieden op een huis? We brengen je graag met ze in contact om zo tot een gewenst resultaat te komen!”
Onderhandelen
Er zijn verschillende soorten biedingsvormen welke je tegen kunt komen bij de koop van een huis. De meest voorkomende is om te onderhandelen over de prijs van een woning. Hierbij bepaal je de onderhandelingsruimte en doe je een openingsbod bij de verkoopmakelaar. Dit kan zowel mondeling als schriftelijk, we raden je altijd aan om het even schriftelijk te bevestigen zodat je het zwart-op-wit hebt staan.
Tip: je openingsbod moet interessant genoeg zijn voor de verkoper om op in te gaan, maar het moet ook niet zo hoog zijn dat je niet meer kunt onderhandelen.
Na het uitbrengen van het bod gaat de makelaar in overleg met de verkoper om te kijken of ze het bod accepteren, afwijzen of een tegenvoorstel gaan doen. Op het moment dat je een tegenvoorstel krijgt, ben je in onderhandeling en weer een stukje dichter bij de aankoop van je nieuwe woning.
Is je bod afgewezen? Dan heb je de mogelijkheid om een nieuw bod uit te brengen. Het is ook mogelijk om niet in onderhandeling te gaan en meteen een definitief eindbod te doen, waarbij je een datum en tijd geeft waarin je een reactie van de verkoper wenst. Houd er rekening mee dat je altijd te maken hebt met mensen en emoties, probeer daarom ook altijd realistisch te blijven bij het doen van een bod.
Bod geaccepteerd
Wanneer jouw bod is geaccepteerd gaat de verkopend makelaar een koopovereenkomst opstellen. Hierin worden alle afspraken waaronder het bedrag, ontbindende voorwaarden en eventuele overname van roerende zaken opgenomen. Na het ondertekenen van de overeenkomst heb jij als koper nog 3 dagen bedenktijd, na deze 3 dagen kan er enkel nog via de ontbindende voorwaarden van de koop worden afgezien. Meer vragen over onderhandelen en de bedenktijd? Lees onze veel gestelde vragen hieronder eens!
”En dan is het tijd voor het regelen van o.a. de hypotheek. Vragen over het aanvragen van een hypotheek? Lees onze blog hypotheek aanvragen eens of neem contact met ons op, we brengen je graag in contact met onze financieel adviseur!”
Veelgestelde vragen
Je bent pas in onderhandeling als de verkopende partij een tegenbod doet. Het doen van een bod betekent dus nog niet dat je aan het onderhandelen bent. Ook wanneer de makelaar zegt dat hij je bod gaan bespreken met de verkoper, is het nog geen onderhandeling.
Nee, een vraagprijs een uitnodiging is tot het doen van een bod. De verkoper mag zelf beslissen of hij het bod accepteert of dat hij een tegenbod doet.
Ja, een onderhandeling betekent namelijk nog niet dat de woning daadwerkelijk verkocht wordt. Bovendien wil de verkoper waarschijnlijk weten of er meer belangstelling is. Het is zelfs zo dat er met meer dan één partij tegelijk onderhandeld mag worden, mits de NVM-makelaar dit duidelijk meldt.
Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken (zoals de prijs, opleveringsdatum en ontbindende voorwaarden) wordt dit schriftelijk vastgelegd in een koopovereenkomst. Zodra zowel verkoper als koper hebben getekend, en de koper heeft een kopie van de overeenkomst ontvangen, gaan de 3 dagen bedenktijd in. Wanneer deze bedenktijd voorbij is dan is er officieel een overeenkomst gesloten, en is de woning (onder voorbehoud) verkocht.
Wettelijk gezien heeft een koper na het ontvangen van de getekende overeenkomst drie dagen bedenktijd. Binnen deze termijn mag je als koper zonder opgaaf van reden van de koop af zien. Soms duurt de bedenktijd langer dan drie dagen, omdat het eindigt op een weekend- of feestdag. Benieuwd hoe het bij jou zit? Wij kunnen je precies vertellen tot wanneer de bedenktijd loopt.
Ontbindende voorwaarden zijn voorwaarden die opgenomen kunnen worden in de koopovereenkomst. Aan de hand van deze voorwaarden kan de overeenkomst kosteloos worden ontbonden. De meest gebruikte ontbindende voorwaarde is de ontbindende voorwaarde voor financiering. Mocht uiterlijk op een afgesproken datum blijken dat je de financiering tóch niet rond krijgt, dan kun je door middel van een afwijzingsbrief van de geldverstrekker de koopovereenkomst ontbinden. Een ander voorbeeld is een voorbehoud voor een bouwtechnische keuring, hierbij laat je als koper de woning inspecteren op (verborgen) gebreken. Vooraf spreek je af op basis van welke bevindingen je de koop wilt ontbinden, bijvoorbeeld als blijkt dat er meer dan € 10.000,- aan kosten zijn van direct noodzakelijk herstel van de woning.
Als koper van een bestaande woning heb je zogeheten kosten koper. Hieronder vallen de kosten die de overheid koppelt aan de overdracht van een woning. Hierbij moet je bijvoorbeeld rekening houden met overdrachtsbelasting, de notariskosten voor het opmaken en inschrijven van een leveringsakte en een hypotheekakte. De courtage kosten van de verkopend makelaar zijn voor rekening van de verkoper. Heb jij als koper een aankoopmakelaar ingeschakeld? Dan is deze courtage wel voor jouw rekening.
Ja, naast de koopsom en de kosten koper zal je extra kosten maken voor de aankoop van een woning. Bijvoorbeeld de kosten die je betaalt aan je hypotheekadviseur. Daarnaast zal je, voor het verkrijgen van een hypotheek, de woning vaak ook moeten laten taxeren. Ook de kosten voor aanvullend onderzoek, bijvoorbeeld een bouwkundige keuring, zijn vaak voor rekening van de koper.
